不動産登記とは？所有権移転・抵当権設定・自分で登記する方法まで解説

📌 この記事の結論

不動産登記とは？

不動産登記とは、土地や建物の所有者・権利関係を国の公的な帳簿（登記簿）に記録する手続きです。「この土地・建物は誰のものか」「どんな権利が設定されているか」を公的に示す役割があります。

住宅を購入したとき、登記をしておかないと「自分が所有者であること」を第三者に主張できません。また、住宅ローンを利用する場合は金融機関から登記を求められます。

💡 登記簿は誰でも閲覧可能な公的書類です。法務局の窓口やオンラインで、手数料を払えば誰でも確認できます。土地・建物を購入する際は、登記情報で権利関係を事前確認することも重要なポイントです。

新築建売や土地を購入する際には、主に以下の3種類の登記が関わってきます。

① 所有権移転登記（中古建物・土地購入時）

売主から買主へ所有権が移ることを登記簿に記録する手続きです。土地を買うとき、中古住宅を買うときなど、すでに存在する不動産の所有者が変わる場面で行います。

📌 登録免許税の目安：固定資産税評価額 × 1.5%（土地・軽減税率）／ × 0.3%（中古建物・軽減税率）

② 所有権保存登記（新築建物購入時）

新築建物は最初に登記簿に登録する必要があります。これが所有権保存登記です。 新築建売住宅を購入する場合はこちらが適用されます（土地は所有権移転登記）。

📌 登録免許税の目安：固定資産税評価額 × 0.15%（新築住宅・軽減税率。長期優良住宅等は0.1%）

③ 抵当権設定登記（住宅ローン利用時）

住宅ローンを利用する場合、金融機関が「もしローンが返済できなくなったとき、この不動産を担保にする」という権利（抵当権）を設定します。この抵当権を登記簿に登録する手続きが抵当権設定登記です。

ローンを完済したあとは、抵当権を消す「抵当権抹消登記」も必要になります。

📌 登録免許税の目安：借入額（債権額）× 0.1%（住宅ローン・軽減税率）

⚠️ 上記の税率は軽減税率（要件を満たす場合）の目安です。要件を満たさない場合は本則税率が適用されます。軽減措置には適用期限があるため、最新情報は法務局や税理士へご確認ください。

登録免許税は、登記の種類・固定資産税評価額・借入額によって変わります。以下はあくまでイメージ例です（評価額・借入額は物件によって異なります）。

登記の種類	計算のもとになる金額	税率（軽減）	金額例
所有権移転（土地）	固定資産税評価額例）1,000万円	1.5%	約15万円
所有権保存（新築建物）	固定資産税評価額例）1,000万円	0.15%	約1.5万円
抵当権設定	借入額例）3,000万円	0.1%	約3万円

※ 固定資産税評価額は売買価格より低いことが多く、物件によって異なります。正確な金額は司法書士や税理士へご確認ください。

一般的に、不動産登記は司法書士に依頼するケースがほとんどです。住宅ローンを利用する場合は金融機関から司法書士の指定を求められることも多く、実質的に依頼が必須になる場面もあります。

🤝 司法書士が担う主な業務

💴 司法書士費用の目安（報酬のみ・登録免許税別）

所有権移転・保存

5〜10万円程度

合計（一般的な目安）

10〜30万円程度

抵当権設定

3〜5万円程度

※ 司法書士報酬は自由化されており、事務所・物件・取引の複雑さによって異なります。登録免許税（国への税金）はこれとは別に発生します。

実は、不動産登記は自分で申請することができます（「自己申請」または「本人申請」と呼ばれます）。法務局への申請は本人が行うことができ、司法書士への報酬を節約できる可能性があります。

💡 自己申請のメリット

⚠️ 自己申請の注意点

● 住宅ローン利用時は難しいことが多い：金融機関が指定する司法書士に依頼するよう求められるケースがほとんどです。現金購入の場合に現実的な選択肢となります。
● 書類の準備・作成に手間がかかる：申請書・添付書類の収集に時間と労力が必要です。ミスがあると法務局から補正を求められます。
● 売主・相手方の協力が必要：相手方が「司法書士に任せたい」と考える場合、自己申請が難しいこともあります。
● 登録免許税は自己申請でも同じ：節約できるのは司法書士の報酬部分のみで、登録免許税は必ずかかります。

📋 自己申請の主な流れ（参考）

詳しい手続きは、最寄りの法務局の窓口（登記相談）で相談することができます。

費用の種類	何か	誰に払う	金額の目安
登録免許税	登記に必要な国への税金	国（法務局）	数万〜十数万円
司法書士報酬	登記手続きの代行・書類作成の報酬	司法書士	10〜30万円程度